Kira Beyannamesi (GMSİ) Rehberi
Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ), konut veya iş yerlerinden elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesidir. Her yıl Mart ayında bir önceki yılın gelirleri beyan edilir. 2026 yılında (2025 Mart ayında) beyan edilecek gelirler için önemli değişiklikler olmuştur.
Kira Geliri Ne Zaman Vergiye Tabi?
Konut kira geliri 33.030 TL'yi aşarsa beyanname verilir. İş yeri kiralarında kiracı %20 stopaj keser; beyan sınırı 400.000 TL'dir. Gelir vergisi dilimleri uygulanır; %15, %20, %27, %35, %40 oranları gelir miktarına göre değişir. Damga vergisi kira sözleşmesinden doğar; ayrı hesaplanır. Gelir vergisi dilimleri (2026) %15 ile başlar; yüksek gelirde %40'a kadar çıkar. Konut ve iş yeri kiraları farklı istisna ve stopaj rejimine tabidir. Gider yöntemi 2 yıl değiştirilemez; seçim dikkatli yapılmalıdır. Amortisman %5 konut değeri üzerinden hesaplanır. Bu araç gelir vergisi danışmanı yerine geçmez; örnek hesaplama sunar. Emsal kira vergi dairesi tarafından belirlenir; düşük kira yazılırsa emsal üzerinden vergi çıkabilir. Kira artış oranı TÜFE ile sınırlıdır. Emlak vergisi ayrı hesaplanır; konut vergisi yıllık ödenir. Stopaj kiracı tarafından kesilir; mülk sahibi net kira alır. Beyanname süresi Mart ayıdır; geç verilirse ceza uygulanır. Gelir vergisi dilimleri artan oranlıdır. Konut kira geliri GMSİ kapsamındadır. Bu araç muhasebe kategorisinde yer alır. Ücretsiz vergi hesaplayıcıdır. Gerçek giderde fatura saklanmalıdır. Götürü gider belge gerektirmez. İstisna tutarı her yıl güncellenir. Hazır beyan sistemi Mart ayında açılır. GİB gib.gov.tr üzerinden erişilir. Gelir vergisi iki taksitte ödenir. Muhtasar beyanname kira geliri kapsamaz. Bu hesaplayıcı tahmini vergi tutarı sunar. Vergi danışmanına danışın. Muhasebe kategorisinde yer alır. Ücretsiz GMSİ hesaplayıcıdır. Mobil uyumludur.
2026 İstisna Tutarı: 33.030 TL
2026 yılı içinde elde ettiğiniz konut kira geliri toplamda 33.030 TL'yi aşmıyorsa, beyanname vermezsiniz. 33.001 TL olsa bile beyanname verilir, ancak 33.030 TL vergiden düşülür.
Hangi Yöntemi Seçmeliyim? (Götürü vs Gerçek)
Vergi hesaplarken devlet size iki seçenek sunar. Birini seçince 2 yıl boyunca değiştiremezsiniz.
| Özellik | Götürü Gider Yöntemi (%15) | Gerçek Gider Yöntemi |
|---|---|---|
| Belge Zorunluluğu | YOK (Belgesiz düşülür) | VAR (Fatura saklanmalı) |
| Düşülecek Oran | Sabit %15 (Eskiden %25 idi) | Sınırsız (Belgelendirmek kaydıyla) |
| Kimler Seçmeli? | Hiç masrafı olmayanlar, uğraşmak istemeyenler. | Kirada oturanlar, kredi faizi ödeyenler, tadilat yapanlar. |
Vergiden Düşülebilen "Gerçek Giderler"
Gerçek gider yöntemini seçerseniz, aşağıdaki harcamaları kira gelirinizden düşerek daha az vergi ödersiniz:
- Kendi Kira Bedeliniz: Sahibi olduğunuz konutu kiraya verip, kendiniz de kirada oturuyorsanız ödediğiniz kirayı düşebilirsiniz.
- Faiz Giderleri: Kiraya verdiğiniz konutu krediyle aldıysanız, kredinin faizlerini düşebilirsiniz.
- Amortisman (%5): Son 5 yıl içinde alınan konutun satın alma bedelinin %5'i düşülebilir.
- Isı Yalıtımı ve Onarım: Mantolama, çatı tamiri gibi değer artırıcı harcamalar.
Cezalı Duruma Düşmeyin!
Beyanname Vermezseniz:
- İstisna Hakkı Kaybolur: Normalde düşebileceğiniz 33.030 TL artık düşülmez, vergi artar.
- Vergi Ziyaı Cezası: Hesaplanan verginin 1 katı kadar ceza kesilir.
- Gecikme Faizi: Ödemediğiniz her ay için yüksek faiz uygulanır.
- Usulsüzlük Cezası: Beyanname vermeme cezası ayrıca kesilir.
Kira geliri beyan edilirken gelir vergisi dilimlerine dikkat edilmelidir. İstisna tutarı her yıl Maliye tarafından güncellenir. GİB web sitesinden güncel bilgilere erişilebilir. Hazır beyan sistemi Mart ayında açılır; beyan süresi kaçırılmamalıdır. Geç beyanda vergi ziyaı cezası uygulanır.
Özet ve Pratik Kullanım
Yıllık kira gelirini yazın; konut veya iş yeri seçin. 33.030 TL istisna konut için geçerlidir. Götürü gider %15 belgesiz düşüm sağlar; gerçek gider fatura gerektirir. Masraflarınız %15'ten fazlaysa gerçek gider avantajlıdır.
Mart ayında bir önceki yıl beyan edilir. Hazır beyan (GİB) ile online onay yapılır. Beyanname vermezseniz istisna kaybolur ve ceza kesilir. Bu araç ücretsiz muhasebe rehberidir; vergi danışmanına danışın. Kira stopaj ve emlak vergisi hesaplayıcıları tamamlayıcıdır.
İş Yeri Kiraları
İş yeri kiralarında durum farklıdır. Kiracı zaten %20 stopaj öder. Bu nedenle mülk sahibinin beyan sınırı yüksektir (2026 için 400.000 TL). Eğer brüt kira geliriniz bu sınırın altındaysa beyanname vermezsiniz. Üstündeyse beyanname verirsiniz ancak kiracının ödediği stopajları verginizden düşersiniz (mahsup).
Kira Vergisi Hesaplama Aracı Hakkında
Götürü veya gerçek gider yöntemiyle ödenecek yıllık GMSİ vergisini hesaplayın.
Kira Vergisi Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Yıllık Kira Gelirini Yazın
Konut / İş Yeri Seçin
Gider Yöntemini Belirleyin
Hesapla Butonuna Basın
Kira Vergisi Hesaplama Aracı Özellikleri
- 33.030 TL İstisna Kontrolü
- Götürü/Gerçek Gider Kıyası
- Damga Vergisi Dahil
- Otomatik Dilim Hesabı
Sıkça Sorulan Sorular
33.030 TL istisna tutarı nasıl uygulanır?
Konut kira geliriniz 33.030 TL'yi aşıyorsa, bu tutarı gelirden düşersiniz. Kalan tutar üzerinden vergi hesaplanır. Ancak ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar bu istisnadan YARARLANAMAZ.
Götürü gider mi, Gerçek gider mi seçmeliyim?
Götürü giderde belgesiz %15 düşersiniz. Gerçek giderde ise faturalı masraflarınızı (tadilat, sigorta, faiz vb.) düşersiniz. Eğer masraflarınız kiranın %15'inden fazlaysa 'Gerçek Gider' yöntemini seçmek daha avantajlıdır.
Beyanname vermezsem ne olur?
Vergi dairesi tespiti halinde; 33.030 TL'lik istisna hakkınız elinizden alınır. Vergi aslına ek olarak 'Vergi Ziyaı Cezası' (1 katı) ve gecikme faizi istenir.
Emekliler kira vergisi öder mi?
Evet. Kira geliri elde eden herkes (emekli, işsiz, öğrenci fark etmeksizin) istisna tutarını aşıyorsa beyanname vermek zorundadır.